Lejer eller udlejer: hvem skal rydde sne, rense tagrender og betale for stoppet afløb?

Hvem skal gøre hvad: lejer eller udlejer?

Udlejeren holder ejendommen og det lejede ved lige, vedligeholder afløb og installationer til el, gas, vand og varme og sørger for renholdelse og belysning af adgangsveje, fortov, gård og fælles arealer. Lejeren vedligeholder låse og nøgler og betaler for skader, lejeren har forvoldt. Resten afhænger af, hvad lejekontrakten lovligt har lagt over på lejeren.

Skriv opgaven i feltet for at finde den. Paragrafferne er fra lejeloven (LOV nr. 341 af 22/03/2022), medmindre andet står. "Afhænger af lejekontrakten" betyder, at loven lader parterne aftale det – så er det lejekontrakten, der afgør det. Står der intet, gælder lovens udgangspunkt.

Kilder:[1] Retsinformation[2] Retsinformation[3] Retsinformation

Hvad siger lejeloven om vedligeholdelse?

Lejeloven skelner mellem indvendig vedligeholdelse – hvidtning, maling, tapetsering og gulve – og udvendig vedligeholdelse, som er alt andet. Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige. Lejeren kan ved aftale overtage vedligeholdelsen, men i kommuner med huslejeregulering kun den indvendige og haven.

Vedligeholdelse er de reparationer og udskiftninger, der skal til, når ejendommen bliver slidt med tiden (§ 111). Den indvendige vedligeholdelse er hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Alt andet – tag, facade, vinduer, installationer, trapper, afløb og tagrender – er udvendig vedligeholdelse, også når det sidder inde i lejligheden.

Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige, herunder vedligeholde alle indretninger til afløb og til forsyning med el, gas, vand, varme og kulde. Udlejeren skal også sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene og renholde fortov, gård og andre fælles indretninger (§ 112, stk. 2). Lejeren skal vedligeholde og forny låse og nøgler (§ 112, stk. 3).

Reglerne kan ikke fraviges til skade for lejeren – bortset fra én ting: Det kan aftales, at lejeren overtager pligten til vedligeholdelse (§ 115, stk. 1). I kommuner med huslejeregulering kan den udvendige vedligeholdelse dog ikke lægges over på lejeren. Her kan det kun aftales, at lejeren passer haven (§ 115, stk. 2). Det kan heller ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end det, lejerens vedligeholdelsespligt omfatter.

Når "den indvendige vedligeholdelse påhviler lejeren" står i en lejekontrakt, betyder det, at lejeren selv skal male, tapetsere, hvidte og behandle gulvene, når det trænger – og aflevere boligen vedligeholdt ved fraflytning. Har udlejeren pligten, sætter udlejeren løbende penge af på en vedligeholdelseskonto for lejligheden, og lejeren kan kræve, at udlejeren maler, når det er nødvendigt, og der er penge på kontoen (§§ 116–118).

Kilder:[1] Retsinformation

Hvem skal rydde sne ved en lejebolig?

Over for kommunen er det grundejeren – altså udlejeren – der skal rydde sne og salte trapperne og fortovet, når kommunen har bestemt det. Mellem lejer og udlejer er udgangspunktet også udlejeren, som skal sørge for renholdelse af adgangsvejene og fortovet. Lejeloven siger ikke, om et vilkår i lejekontrakten kan flytte snerydningen over på lejeren.

I byer skal grundejeren altid rydde sne og glatførebekæmpe trapperne til ejendommen, og kommunen kan bestemme, at grundejeren også skal rydde fortovet og stien ud for grunden (lov om offentlige veje §§ 63–64). Den pligt følger ejendommen, ikke lejekontrakten. Kommunen kan udføre arbejdet for grundejerens regning, og falder nogen, er det grundejeren, der kan blive erstatningsansvarlig.

Lejeloven nævner ikke sne. Den siger, at udlejeren skal sørge for renholdelse af ejendommen og adgangsvejene og renholde fortov og gård (§ 112, stk. 2), og at lejeren ved aftale kan overtage vedligeholdelsen (§ 115, stk. 1). Om snerydning er renholdelse eller vedligeholdelse, og om den derfor kan lægges over på lejeren i et lejet hus, har vi ikke fundet en afgørelse om. Står det i lejekontrakten, og er I uenige, er det huslejenævnet, der afgør tvister om renholdelse og vedligeholdelse (§ 114).

Som firma: Tag aftalen med den, der har pligten over for kommunen – ejeren, udlejeren eller administratoren – og skriv i vinteraftalen, hvilke arealer du rydder, og hvornår. Bestiller en lejer selv snerydning og betaler for den, kan lejeren kun få servicefradrag, hvis lejeren selv har pligten.

Kilder:[2] Retsinformation[1] Retsinformation[4] Skattestyrelsen

Hvem skal rense tagrenderne i et lejet hus?

Udlejeren, medmindre lejekontrakten lovligt har lagt vedligeholdelsen over på lejeren. Tagrender er udvendig vedligeholdelse, og i kommuner med huslejeregulering kan den ikke lægges over på lejeren. Har lejeren pligten og betaler selv, giver rensningen servicefradrag.

Tagrender hører til den udvendige vedligeholdelse, som udlejeren har efter § 112, stk. 2. Et lejet hus uden for de regulerede kommuner kan have en lejekontrakt, hvor lejeren har overtaget vedligeholdelsen (§ 115, stk. 1) – så er det lejeren, der skal sørge for rensningen.

Fradraget følger pligten: Rensning af tagrender står på listen over servicefradrag, men kun for den, der bor i boligen, selv har pligten og selv betaler. Betaler udlejeren, eller betales rensningen over huslejen, er der intet fradrag.

Kilder:[1] Retsinformation[4] Skattestyrelsen

Hvem betaler for et stoppet afløb eller toilet?

Udlejeren skal vedligeholde afløbet, så almindeligt slid og en prop, lejeren ikke kan gøre for, er udlejerens regning. Skyldes proppen uforsvarlig brug – fx vådservietter i toilettet eller fedt i køkkenvasken – betaler lejeren. Lejeren skal straks give udlejeren besked, hvis skaden ikke kan vente.

Lejeloven pålægger udlejeren at vedligeholde alle indretninger til afløb (§ 112, stk. 2). Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som lejeren, husstanden eller gæster forvolder ved uforsvarlig adfærd (§ 149, stk. 2). Det er altså årsagen til proppen, der afgør, hvem der betaler – og den kender typisk den VVS'er eller kloakmand, der fjerner den.

Skader, der ikke kan vente, skal lejeren straks melde til udlejeren. Andre skader skal meldes uden ugrundet ophold (§ 149, stk. 3). Bestiller lejeren selv en VVS'er uden først at have bedt udlejeren om at udbedre skaden, kan lejeren ikke uden videre sende regningen videre: Lejeren kan kun afhjælpe en mangel for udlejerens regning, når udlejeren ikke straks har gjort det efter lejerens påkrav (§ 95).

Kilder:[1] Retsinformation

Skadedyr i lejeboligen: myrer, mus og rotter

Rotter skal altid anmeldes til kommunen, uanset om man er lejer eller ejer, og ejeren skal sikre ejendommen. Myrer, mus og andre skadedyr har lejeloven ingen særregel om. Kommer de ind gennem mangler ved bygningen, skal udlejeren afhjælpe dem. Skyldes de lejerens egen adfærd, betaler lejeren.

Rotter: Alle, der ser rotter eller spor efter dem, skal straks anmelde det til kommunen, også en lejer (rottebekendtgørelsen § 3). Kommunen bekæmper rotterne, og ejeren skal sikre og renholde ejendommen, også brønde og stikledninger (§ 4). Kommunen hjælper kun med rotter – ikke med mus, myrer eller andre skadedyr.

Andre skadedyr: Udlejeren skal stille boligen til rådighed i god og forsvarlig stand og holde den ved lige. Skriv til udlejeren, hvis myrerne eller musene kommer ind gennem revner, huller eller utætte vinduer. Afhjælper udlejeren ikke en mangel straks efter lejerens påkrav, kan lejeren selv få den afhjulpet for udlejerens regning (§ 95). Om skadedyrene er en mangel, afhænger af sagen.

Kilder:[3] Retsinformation[1] Retsinformation

Når du som firma får opgaven i en lejebolig

Find ud af, hvem der har pligten, før du giver tilbud: Er det udlejeren, er det udlejeren eller administratoren, der er kunden. Skriv årsagen ned, når skaden kan skyldes uforsvarlig brug, og skriv arbejdslønnen på sin egen linje, så lejeren kan bruge servicefradraget, når lejeren selv har pligten og betaler.

Mange opgaver i en lejebolig bestilles af lejeren, men skal betales af udlejeren. Kører du ud på lejerens opkald til et stoppet afløb, et hvepsebo eller en defekt lås, så spørg, om udlejeren ved det, og hvem der betaler. Ellers ender regningen hos en kunde, der ikke mener, at den er hans.

Eksempler fra fagene: En VVS'er skriver på arbejdssedlen, at toilettet var stoppet af vådservietter – så ved udlejeren, at regningen kan sendes videre til lejeren. En låsesmed skifter cylinderen for lejeren, fordi låse og nøgler er lejerens. En skadedyrsbekæmper anmelder rotter til kommunen og fortæller udlejeren, hvilke huller der skal lukkes. En anlægsgartner sender fakturaen for hækklipning til lejeren, fordi lejekontrakten har lagt haven over på lejeren. Et rengøringsfirma gør flytterengøring for den fraflyttende lejer, og en vinduespudser renser tagrender efter aftale med udlejeren.

1. Spørg, om det er en lejebolig, og hvem der er udlejer eller administrator.
2. Få at vide, hvad lejekontrakten siger om vedligeholdelse – eller spørg udlejeren.
3. Send tilbud og faktura til den, der har pligten og betaler.
4. Skriv årsagen ned og tag billeder, når skaden kan skyldes uforsvarlig brug.
5. Skriv arbejdslønnen på sin egen linje, så lejeren kan få servicefradrag, når lejeren selv har pligten og betaler.

Kilder:[4] Skattestyrelsen

Almene boliger, andelsboliger og ejerlejligheder

Guiden gælder private lejeboliger efter lejeloven. Almene boliger har deres egen lov om leje af almene boliger, og i andels- og ejerboligforeninger står fordelingen mellem foreningen og beboeren i vedtægterne. Lejer du en ejerlejlighed af en privat ejer, gælder lejeloven mellem dig og ejeren.

I en andels- eller ejerboligforening bestemmer vedtægterne, hvad foreningen passer, og hvad den enkelte beboer selv skal sørge for. Bestiller foreningen arbejdet, og bestemmer bestyrelsen over det, giver det ikke servicefradrag til beboerne.

Kilder:[4] Skattestyrelsen